Математика про ипотеку

Поступил интересный вопрос на тему ипотеки. Я со всеми спорю и доказываю, что ипотека — это зло. Все собирался сесть все посчитать в качестве доказательства. Сел. Считаю.

Вводные

Определимся с цифрами. Квартиры и условия бывают разными. Чтобы не путаться возьмем одинаковые условия и стоимости.

Квартира

Квартира 2-х комнатная в старом доме на Юго-Западе Москвы стоит 11 000 000 ₽.

Рост недвижимости возьмем примерно 3% в год → за 10 лет удорожание на 34%, стоимость квартиры с 11 млн ₽ поднимется до 14 740 000 ₽.

Аренда такой квартиры стоит 50 000 ₽ в месяц с хорошим ремонтом и условиями. Допустим каждый год цена аренды растет тоже 3%. За 10 лет стоимость аренды вырастит до 67 000 ₽ в месяц. За десятилетие средняя ставка будет 58 500 ₽ — ее и возьмем для рассчетов.

Доход с депозита в рублях в банке 6% годовых. Брал с сайта Сбербанка.

Зарплата семьи 250 000 ₽ и не индексируется за десятилетие. Тоже брал с потолка, но чтобы калькулятор сбербанка позволил взять ипотеку с платежом 20% и на 10 лет за 11 млн ₽.

Допустим скопить (занять, попросить, украсть) удалось 2 200 000 ₽. Эти деньги свободны и их можно потратить либо на первоначальный взнос, либо положить в банк.

Теперь к расчетам.

Вариант 1: ипотека

Данные взяты с калькулятора ипотеки на сайте Сбербанка.

Первоначальный взнос 2 200 000 ₽

Срок кредита 120 мес.

Сумма кредита 8 800 000 ₽

Ставка 13,5%

Ежемесячный платеж 134 000 ₽

Сумма переплаты 7 200 000 ₽

Итого сумма кредита плюс проценты по нему за 10 лет: 8,8 млн + 7,2 млн = 16 млн ₽.

Стоимость самой квартиры, взятой в ипотеку обойдется в 16 млн кредита + 2,2 млн первоначальный взнос взнос = 18,2 млн ₽.

С учетом роста стоимости квартиры по 3% в год, как условились в начале. Квартира станет дороже на 34%, стоимость будет 14 740 000 ₽. Но купим мы её за 18 200 000 ₽. Т. е. убыток от всей это сделки составит 3 460 000 ₽. Мы в минусе.

Вариант 2: копим и снимаем

За 10 лет на аренду уйдет 58 500 ₽ * 120 месяцев = 7 020 000 ₽.

Вместо первоначального взноса положим наши 2,2 млн ₽ на счет в Сбербанк под 6% годовых. Через 10 лет там накопиться с учетом процентов 3,9 млн ₽.

За ипотеку каждый месяц мы должны были платить 134 000 ₽. Сейчас мы снимаем квартиру и платим за аренду квартиры 58 500 ₽ в месяц. 134 000 — 58 500 = 75 500 ₽ остается нам. Мы их тоже кладем каждый месяц на депозит. За 10 лет скопится, с учетом ежемесячного пополнения и процентов, 12 373 000 ₽, также при 6% годовых.

Итого через 10 лет на депозитах будет 12 373 000 ₽ + 3 900 000 ₽ = 16 273 000 ₽.

Получается, если мы решим купить квартиру мы должны будем потратить 14 740 000 ₽, хотя 10 лет назад она бы стоила 11 000 000 ₽. Все равно мы ее купим, и останется еще денег: 16 273 000 ₽ — 14 740 000 ₽ = 1 533 000 ₽. Мы в плюсе.

Вывод

Резюмирую. Через 10 лет оба варианта принесут квартиру. Правда в первом варианте вы будете жить в ней изначально. Во втором вам прийдется либо переехать в нее со съемной, либо просто сдавать, а жить продолжать в съемной. Только вот взяв ипотеку, вы переплатите за квартиру. Даже с учетом ее возможного роста.

UPD 29.08.16

Поговорил с другом финансистом. Он сказал что у меня пара ошибок в расчетах.
Я учел инфляцию в росте цены квартиры и в росте арендной ставки, но не учел, что во вкладах тоже будет инфляция. Т. е. реальная ставка будет не 6% годовых, а 3% (т. к. 3% съесть инфляция).
Поэтому в варианте снимать и копить получиться заработать не 16 273 000, а примерно на 2,5 млн меньше, те 13 750 000 ₽.

Узнал, что есть схемы, когда ипотека выгодна. Нужно например брать не на 10 лет, а на максимальный срок, например 20 или 30 лет, тогда:

  • ежемесячный платеж будет минимальный
  • первым гаситься тело кредита, а уже в конце срока кредита сам кредит, поэтому если вначале за первые годы гасить большими суммами, чем ежемесячный платеж, то переплату за кредит можно погасить быстрее, постоянно уменьшая сумму задолженности и проценты по ней.

Экспозиция квартир— среднее время от получения разрешения на застройку до продажи квартиры. Если раньше экспозиция занимала год-полтора, то сейчас уже 3, говорят девелоперы.

Поделиться
Отправить
Запинить
1 комментарий
Саша 2016

В новую квартиру надо ремонт и мебель завести. А это еще несколько лямов.

А почему стоимость съемной квартиры не меняется? Конечно она не так сильно изменить расчет, но все же, для чистоты эксперимента.

Александр Яковцев 2016

Стоимость съемной меняется.

Аренда такой квартиры стоит 50 000 ₽ в месяц с хорошим ремонтом и условиями. Допустим каждый год цена аренды растет тоже 3%. За 10 лет стоимость аренды вырастит до 67 000 ₽ в месяц. За десятилетие средняя ставка будет 58 500 ₽ — ее и возьмем для рассчетов.

Ремонт да, дорогой и мебель, но его опустил для простоты.

Популярное