Математика про ипотеку
.jpg)
Поступил интересный вопрос на тему ипотеки. Я со всеми спорю и доказываю, что ипотека — это зло. Все собирался сесть все посчитать в качестве доказательства. Сел. Считаю.
Вводные
Определимся с цифрами. Квартиры и условия бывают разными. Чтобы не путаться возьмем одинаковые условия и стоимости.
Квартира
Квартира 2-х комнатная в старом доме на Юго-Западе Москвы стоит 11 000 000 ₽.
Рост недвижимости возьмем примерно 3% в год → за 10 лет удорожание на 34%, стоимость квартиры с 11 млн ₽ поднимется до 14 740 000 ₽.
Аренда такой квартиры стоит 50 000 ₽ в месяц с хорошим ремонтом и условиями. Допустим каждый год цена аренды растет тоже 3%. За 10 лет стоимость аренды вырастит до 67 000 ₽ в месяц. За десятилетие средняя ставка будет 58 500 ₽ — ее и возьмем для рассчетов.
Доход с депозита в рублях в банке 6% годовых. Брал с сайта Сбербанка.
Зарплата семьи 250 000 ₽ и не индексируется за десятилетие. Тоже брал с потолка, но чтобы калькулятор сбербанка позволил взять ипотеку с платежом 20% и на 10 лет за 11 млн ₽.
Допустим скопить (занять, попросить, украсть) удалось 2 200 000 ₽. Эти деньги свободны и их можно потратить либо на первоначальный взнос, либо положить в банк.
Теперь к расчетам.
Вариант 1: ипотека
Данные взяты с калькулятора ипотеки на сайте Сбербанка.
Первоначальный взнос 2 200 000 ₽
Срок кредита 120 мес.
Сумма кредита 8 800 000 ₽
Ставка 13,5%
Ежемесячный платеж 134 000 ₽
Сумма переплаты 7 200 000 ₽
Итого сумма кредита плюс проценты по нему за 10 лет: 8,8 млн + 7,2 млн = 16 млн ₽.
Стоимость самой квартиры, взятой в ипотеку обойдется в 16 млн кредита + 2,2 млн первоначальный взнос взнос = 18,2 млн ₽.
С учетом роста стоимости квартиры по 3% в год, как условились в начале. Квартира станет дороже на 34%, стоимость будет 14 740 000 ₽. Но купим мы её за 18 200 000 ₽. Т. е. убыток от всей это сделки составит 3 460 000 ₽. Мы в минусе.
Вариант 2: копим и снимаем
За 10 лет на аренду уйдет 58 500 ₽ * 120 месяцев = 7 020 000 ₽.
Вместо первоначального взноса положим наши 2,2 млн ₽ на счет в Сбербанк под 6% годовых. Через 10 лет там накопиться с учетом процентов 3,9 млн ₽.
За ипотеку каждый месяц мы должны были платить 134 000 ₽. Сейчас мы снимаем квартиру и платим за аренду квартиры 58 500 ₽ в месяц. 134 000 — 58 500 = 75 500 ₽ остается нам. Мы их тоже кладем каждый месяц на депозит. За 10 лет скопится, с учетом ежемесячного пополнения и процентов, 12 373 000 ₽, также при 6% годовых.
Итого через 10 лет на депозитах будет 12 373 000 ₽ + 3 900 000 ₽ = 16 273 000 ₽.
Получается, если мы решим купить квартиру мы должны будем потратить 14 740 000 ₽, хотя 10 лет назад она бы стоила 11 000 000 ₽. Все равно мы ее купим, и останется еще денег: 16 273 000 ₽ — 14 740 000 ₽ = 1 533 000 ₽. Мы в плюсе.
Вывод
Резюмирую. Через 10 лет оба варианта принесут квартиру. Правда в первом варианте вы будете жить в ней изначально. Во втором вам прийдется либо переехать в нее со съемной, либо просто сдавать, а жить продолжать в съемной. Только вот взяв ипотеку, вы переплатите за квартиру. Даже с учетом ее возможного роста.
UPD 29.08.16
Поговорил с другом финансистом. Он сказал что у меня пара ошибок в расчетах.
Я учел инфляцию в росте цены квартиры и в росте арендной ставки, но не учел, что во вкладах тоже будет инфляция. Т. е. реальная ставка будет не 6% годовых, а 3% (т. к. 3% съесть инфляция).
Поэтому в варианте снимать и копить получиться заработать не 16 273 000, а примерно на 2,5 млн меньше, те 13 750 000 ₽.
Узнал, что есть схемы, когда ипотека выгодна. Нужно например брать не на 10 лет, а на максимальный срок, например 20 или 30 лет, тогда:
- ежемесячный платеж будет минимальный
- первым гаситься тело кредита, а уже в конце срока кредита сам кредит, поэтому если вначале за первые годы гасить большими суммами, чем ежемесячный платеж, то переплату за кредит можно погасить быстрее, постоянно уменьшая сумму задолженности и проценты по ней.
Экспозиция квартир— среднее время от получения разрешения на застройку до продажи квартиры. Если раньше экспозиция занимала год-полтора, то сейчас уже 3, говорят девелоперы.
В новую квартиру надо ремонт и мебель завести. А это еще несколько лямов.
А почему стоимость съемной квартиры не меняется? Конечно она не так сильно изменить расчет, но все же, для чистоты эксперимента.
Стоимость съемной меняется.
Ремонт да, дорогой и мебель, но его опустил для простоты.